Чтобы избавить себя от возможных проблем с налоговой, продавцам недвижимости и земельных участков придется в разы увеличить расходы на оформление сделки

На прошлой неделе рынок недвижимости оказался практически парализован. Продавцы и покупатели, отправившиеся к нотариусам оформить сделки, с удивлением узнали, что в пакет необходимых документов должно входить заключение "налоговой" оценки реализуемого имущества. Получить его оказалось делом не из легких.

Ведь специалистов, способных провести такую оценку, в Украине не более четырех десятков. Нотариусы говорят, что пока еще могут оформлять сделки на основании ранее проведенной оценки. Оценщики же предупреждают: фискалы вполне могут признать сделку недействительной, если налоги с нее будут уплачены на основании оценки, проведенной по старым правилам.

Прибыльное дело

Чтобы провернуть схему по монополизации рынка оценочных услуг, ее авторам понадобилось почти полтора года. Поначалу в Налоговом кодексе появилась, на первый взгляд, безобидная норма, согласно которой подоходный налог, который взыскивается с владельца недвижимости при ее продаже, рассчитывается исходя из стоимости "не ниже оценочной".

В начале года парламент утвердил изменения в некоторые законы относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 гг. Среди прочего в законодательство была внесена правка, по которой с фискальными целями недвижимость могут оценивать исключительно субъекты, имеющие лицензию на этот особый вид деятельности. Причем он должен быть для них единственным.

После чего Фонд госимущества принял ряд нормативов, чтобы законодательные правки заработали. Согласно его приказу №555 от 23 апреля 2012 г. "Об утверждении Порядка ведения реестра оценщиков и субъектов оценочной деятельности" в перечне их специализаций появилось "Направление 3: Оценка для целей налогообложения и начисления, а также уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством".

В рамках этого направления появилась и соответствующая специализация: оценка недвижимости и земельных участков для целей налогообложения, а также оценка летательных аппаратов и судов. Чтобы получить ее, экспертам необходимо пройти соответствующее обучение и быть внесенными в упомянутый реестр, вести который поручено ФГИ.

Заветное место в реестре получить будет совсем непросто. Согласно приказу Фонда №556 "Об утверждении Требований к качеству услуг, которые предоставляются субъектами оценочной деятельности, и правил организации системы внешнего контроля качества" претенденты должны внедрить у себя систему оценки качества.

Кроме того, они должны обеспечить автоматизированную обработку данных при подготовке отчета о проведенной оценке имущества "с соблюдением требований законодательства в сфере интеллектуальной собственности". Финальный аккорд в законодательное оформление новой схемы внес Минюст, утвердивший 21 мая изменения в порядок осуществления нотариальных действий (приказ №766/5). Теперь нотариус не может зарегистрировать ни одной сделки отчуждения имущества, пока не получит "налоговую" оценку, выданную соответствующим специалистом.

Сертификаты о профессиональной подготовке по "направлению 3" получили лишь эксперты из 12 компаний, которые умудрились пройти необходимую подготовку в Научно-исследовательском экономическом институте Минэкономики (сама программа обучения была утверждена лишь в конце мая).

На сегодняшний день в Украине работают около 2,5 тыс. лицензированных оценщиков. Но обучение для предоставления "налоговой" оценки прошли всего 40 специалистов. По имеющейся у "ДС" информации, их количество планируется довести до 400. При этом квалификационное свидетельство привязывается к конкретной компании, в которой работает оценщик. С увольнением он теряет право проводить оценку недвижимости для целей налогообложения. То есть фактически выходит из этого бизнеса.

Перебрав на себя право проведения оценки всей продающейся в стране недвижимости и земельных участков, счастливчики смогут обеспечить себе весьма солидные и стабильные заработки. Услуги эксклюзивных "налоговых" оценщиков уже обходятся заказчикам в три-пять раз дороже стандартных прайсов. Например, если ранее услуга оценки квартиры в спальном районе Киева стоила 500-800 грн., то на минувшей неделе в одном из колл-центров корреспонденту "ДС" предложили ее за 2253 грн.

Потенциальный объем рынка, на который пришли "избранные" фирмы, просто огромен. "Ежегодно в стране заключаются порядка 200 тыс. сделок, где нужно проводить "налоговую" оценку недвижимого имущества. Если предположить, что в среднем на каждой зарабатывается хотя бы 1,5-2 тыс. грн., то общая прибыль уполномоченных компаний составит 300-400 млн. грн.", - говорит "ДС" заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Андрей Мартын.

"Стартовые" заработки эксклюзивных оценщиков оказались еще выше. Продавцам, которые хотели быстрее закрыть сделку и, соответственно, оперативно получить заключение о стоимости своего имущества по новым правилам, предлагают доплатить "за срочность". Зачастую такая доплата исчислялась несколькими десятками тысяч гривень (обычно оценка готовится от двух недель до месяца).

На свой страх и риск

Правда, услужливые нотариусы, чтобы, не потерять заработков, предлагали своим клиентам оформить договор купли-продажи на основании оценки, проведенной до 5 июня (даты вступления в силу приказа Минюста, обязывающего нотариусов принимать только "налоговую" оценку продаваемой недвижимости и земли).

И уверяли, что по существующим правилам документы об уже осуществленной оценке земли действительны полгода, а объектов недвижимости - год. Однако оценщики, которых мы попросили прокомментировать такую возможность, оказались не столь категоричны. Они считают, что органы ГНС в любой момент могут оспорить заключенную сделку, если обнаружат, что налоги с нее были рассчитаны на основании оценки имущества, проведенной по старым правилам.

У тех, кто рискнул пойти на это, остается призрачная надежда, что оценщики еще смогут договориться с ФГИ о смягчении условий проведения "налоговой" оценки. Если Фонд издаст дополнительные разъяснения, претензий налоговой можно будет избежать.

Общественная организация "Украинское общество оценщиков" уже обратилась в Фонд госимущества с просьбой разъяснить, каким образом применять новое законодательство. В своем письме они предлагают применять вступившие в силу новации только при продаже имущества физическими лицами и не распространять его на оформление ипотеки.

Причем речь идет не только об оценке активов, передаваемых банку в качестве залога, но и об оценке в случае продажи кредитных квартир (сейчас в этом случае необходимо платить дважды: сначала за "налоговую" оценку, а затем за рыночную для передачи имущества в залог банку).

Оценщики также предлагают зафиксировать, что "налоговая" оценка должна проводиться лишь для того имущества, которое пребывало в собственности физлица не более трех лет, а также если продавец реализует объект незавершенного строительства. Ведь при продаже недвижимости, которой гражданин владел более трех лет, налог на доходы физлиц не уплачивается. А значит, и оценка для целей налогообложения не требуется.

Однако, судя по тому, на каком уровне разрабатывалась новая схема заработков на оценке, Фонд вряд ли пойдет на такие уступки. Последний шанс для оценщиков, а значит, и для продавцов квартир и земли - обжаловать в суде отдельные положения новых ведомственных документов ФГИ и Минюста.

Например, потребовав признать недействительными свидетельства о профессиональной подготовке оценщиков из "избранных" компаний. Но такие судебные разбирательства могут затянуться надолго. А значит, те, кто заключил "неправильные" сделки, теперь будут жить под страхом их расторжения.

Заплатим дважды

С 5 июня 2012 г. сделки по продаже недвижимости и земельных участков оформляются по новым правилам. Теперь, для того чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо предоставить нотариусу специальную оценку отчуждаемых активов, исходя из которой будет начисляться налог на доходы физлиц.

Без документа нотариусам удостоверять сделки запрещено. Проблема в том, что такую оценку на сегодняшний день делают всего 12 компаний. И цена такого документа в пять-шесть раз выше, чем привычная для большинства продавцов и покупателей недвижимости рыночная оценка, которую осуществляют остальные специалисты этой сферы.

Внедрение новации повлекло за собой ряд спорных моментов. Непонятно, что делать с оценкой имущества, произведенной по старым правилам до вступления нового порядка в силу. Формально эти документы действуют в течение полугода для земельных участков и в течение года для недвижимости. Поэтому некоторые нотариусы считают возможным принимать оценку, произведенную до 5 июня. Но оценщики предостерегают, что такой подход может быть легко обжалован налоговыми органами.

Тем гражданам, которые не хотят иметь проблем с налоговыми органами, скорее всего, придется заплатить за работу оценщиков второй раз. Сделать это можно в одной из 12 "избранных" компаний, обеспечив тем самым прибыль авторам схемы, за которой, вероятнее всего, стоит сын Президента Александр Янукович. А исполнителями являются известные идеологи Тендерной палаты Антон Яценко, Сергей Осыка и приближенные к ним компании. За свою новую идею они, скорее всего, получат доходы от оплаты прав на использование своих изобретений в виде системы управления качеством и автоматизации документооборота при заполнении заявок на проведение оценки участка или квартиры.

Главным же риском расширения монопольного оценочного бизнеса является распространение практики "налоговой" оценки на рынок автомобилей, на котором ежегодно осуществляется около 250 тыс. сделок. С его помощью предприимчивые авторы схемы смогут залезть в карман практически каждому представителю среднего класса в Украине.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Светлана Лактионова, председатель Ассоциации частных нотариусов Николаевской области О работе рынка нотариальных услуг в новых условиях:

Нельзя сказать, что работа нотариусов полностью заблокирована. Пока мы требуем от продавцов отчеты об экспертной оценке участков и квартир, сделанные до 5 июня 2012 года. То есть до вступления в силу нового порядка осуществления нотариальных действий. Новые отчеты от появившихся на рынке компаний и квалифицированных по новым правилам специалистов нам пока не приносили.

Документы оценки недвижимости действительны в течение года, а земли - до полугода. Поэтому участки мы сможем оформлять по старым документам до конца осени, а квартиры и другие помещения - до мая 2013 года. Например, если оценочные работы проведены в апреле, то мы можем принимать такие акты и сейчас оформлять сделку, поскольку на момент оценки все было легитимно. Думаю, что постепенно, с увеличением числа оценщиков с новыми сертификатами, проблема будет решена.